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Die Wohnungsknappheit im Westen hindert nicht nur viele daran, je ein eigenes Zuhause zu besitzen. Sie verstärkt auch Ungleichheit, Klimawandel, schwaches Produktivitätswachstum, Fettleibigkeit und sogar sinkende Geburtenraten.
Zähle einmal alle Probleme auf, die die westliche Welt derzeit hat. Neben Covid fielen Dir vielleicht ein: schwaches Wachstum, Klimawandel, schlechte Gesundheit, finanzielle Instabilität, wirtschaftliche Ungleichheit und sinkende Geburtenraten. Diese längerfristigen Trends nähren das Unbehagen, das viele von uns gegenüber ihren Gesellschaften empfinden. Sie scheinen nur lose zusammenzuhängen, doch eine große Sache verschlimmert sie alle: ein Mangel an Wohnraum. Es werden zu wenige Wohnungen dort gebaut, wo Menschen leben wollen. Wenn wir diesen Mangel beheben, helfen wir zugleich, viele der anderen, scheinbar unverbundenen Probleme, vor denen wir stehen, zu lösen.
Die offensichtlichen Folgen teuren Wohnraums
Wo man lebt, beeinflusst fast alles im Leben — wo man arbeitet, wie man seine freie Zeit verbringt, wer die Freunde und Nachbarn sind, wie viele Kinder man bekommen kann und wann, und sogar, wie oft man krank wird. Das wertvollste Vermögen der meisten Menschen ist mit Abstand das eigene Zuhause. Und Wohnraum ist für die Gesamtwirtschaft so wichtig, weil er über Ort und Verfügbarkeit der wichtigsten „Ressource” überhaupt entscheidet: der Menschen.
Zunehmend herrscht Einigkeit, dass Wohnraum in den meisten westlichen Ländern zu teuer ist. Vielerorts übersteigen die Preise für neue Wohnungen die Baukosten bei Weitem. Höhere Einkommen ziehen Menschen in die Städte, und mit einem Teil ihres gestiegenen Lohns treiben diese Mieten und Preise in die Höhe. Auch günstigere Kredite und fallende Zinsen — Ausdruck niedrigerer Kreditkosten und magerer Renditen anderswo — haben dazu beigetragen, die Preise in die Höhe zu treiben. Bei den meisten Gütern, selbst bei teuren, langlebigen wie Schiffen und Flugzeugen, ließen höhere Einkommen und fallende Zinsen das Angebot wachsen, statt den Preis dauerhaft oben zu halten. Beim Wohnraum in und um viele begehrte Städte aber hielt das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt.
Das gilt überall in der entwickelten Welt: Dublin, Singapur, Auckland, Paris, Vancouver, Rom, Hongkong, Barcelona, Moskau, Kapstadt, Zürich und viele andere Städte haben, gemessen an den Kosten des Neubaus, wahnwitzig teuren Wohnraum. Besonders hoch sind die Kosten dort, wo die Wirtschaft auf immateriellem Kapital beruht, etwa Software oder Finanzdienstleistungen. In solchen Branchen bringt die räumliche Nähe der Menschen besonders großen Nutzen, weil sie sie zugleich produktiver und innovativer macht. Deshalb ist die San Francisco Bay Area, wahrscheinlich der produktivste Ort der westlichen Welt, auch einer der begehrtesten Wohnorte. Und diese Nachfrage, zusammen mit den Beschränkungen für den Wohnungsbau, ist der Grund, warum San Francisco auch zu den teuersten Wohnorten zählt.
Dieses Problem der Bezahlbarkeit hat sich in den vergangenen vier Jahrzehnten massiv verschärft — zeitgleich mit und teils getrieben von dem Wachstum der immateriellen Ökonomie, also dem Übergang zu einer Produktion, die auf Software und geistigem Eigentum beruht statt auf Maschinen und anderem physischem Kapital. In den 1960er-Jahren war es üblich, dass eine amerikanische oder britische Mittelschichtsfamilie mit nur einem Einkommen sich ein behagliches Eigenheim leisten konnte.
Wenn mehr Menschen in einer Gegend leben wollen, bauen wir entweder mehr Wohnungen, um sie unterzubringen, oder wir zwängen sie in den vorhandenen Bestand, wobei sie den Preis des Wohnens dort in die Höhe treiben. All diese Mechanismen lassen sich in den begehrtesten Städten der westlichen Welt beobachten. In London etwa machen leerstehende Wohnungen heute nur noch wenige Prozent des Bestands aus, weil es immer kostspieliger wird, etwas leer stehen zu lassen.
Am deutlichsten zeigt sich die Wohnraumknappheit an den Preissteigerungen der vergangenen vierzig Jahre. Die durchschnittlichen Immobilienpreise im Großraum New York sind seit 1980 um 706 Prozent gestiegen (oder 376 Prozent stärker als die US-Verbraucherpreise und 326 Prozent stärker als die US-Löhne). In San Francisco beträgt der Anstieg 932 Prozent. Die Londoner Immobilienpreise sind in diesem Zeitraum um über 2.100 Prozent gestiegen (oder rund 1.500 Prozent stärker als die Löhne). Die Preise im australischen Sydney sind um 1.450 Prozent gestiegen (gegenüber einem Anstieg der Stundenlöhne von 480 Prozent). In Irland sind die Preise in diesem Zeitraum um rund 800 Prozent gestiegen, getrieben vor allem von den Anstiegen in Dublin. Die Mieten zeigen ähnliche, aber weniger extreme Trends, weil sie von den Zinsen nicht unmittelbar betroffen sind.
Diese Preise liegen beim Zwei- bis Vierfachen der Kosten, neue Wohnungen gleicher Ausstattung zu bauen. Dieser Keil zwischen Baukosten und Immobilienpreisen ist ein grober Näherungswert dafür, wie viel zusätzliche Kosten die Beschränkungen für den Neubau verursachen.
Fast jedes andere Haushaltsprodukt ist seither besser und billiger geworden. Gegenüber 1975 fiel die Zahl der Stunden, die ein durchschnittlicher amerikanischer Arbeiter für einen Fernseher arbeiten müsste, von 60 Stunden (1975) auf 7 Stunden (2013); für eine Kühl-Gefrier-Kombination von 65 auf 20 Stunden; für ein manuelles Laufband von 18 auf 6 Stunden; und für einen Waschtrockner von 67 auf 30 Stunden. Sogar Autos sind, in Arbeitsstunden zum durchschnittlichen Stundenlohn gerechnet, heute dreimal „billiger” als 1964. Und keine dieser Schätzungen berücksichtigt, wie viel besser die meisten dieser Produkte heute sind als 1975.
Während also andere langlebige Güter mit der Zeit billiger geworden sind, ist Wohnraum teurer geworden. Obwohl die Einkommen gestiegen sind, müssen in einer Familie heute meist beide Eltern arbeiten, um sich ein anständiges Familienhaus in einer großen Stadt leisten zu können, und die Menschen mussten immer weiter aus den Stadtzentren hinausziehen, um etwas Bezahlbares zu finden, und geben mehr Zeit und Geld fürs Pendeln aus.
Die offensichtliche Folge teuren Wohnraums ist also, dass die Menschen oft viel Geld für Miete oder Kauf ihres Zuhauses ausgeben und ihnen damit weniger für anderes bleibt, zumal wenn sie in und um die wohlhabendsten Städte der westlichen Welt leben. Und das Problem wird schlimmer.
Die verborgenen Folgen teuren Wohnraums
Produktivität
Die offensichtliche Folge teuren Wohnraums — dass den Menschen weniger Geld für anderes bleibt — ist die, auf die sich die meisten konzentrieren. Doch sie ist nur ein Teil der Geschichte, denn teurer Wohnraum verändert auch das Verhalten der Menschen: Er beeinflusst, wo man wohnt, welchen Beruf man hat, wie groß die Familie ist und wie der Alltag aussieht. Und es sind diese verborgenen Folgen, die am wichtigsten sind.
Wie oben beschrieben, treiben bessere Arbeitsplätze die Wohnpreise in die Höhe, wenn sich nur schwer mehr bauen lässt. Doch das wirkt in beide Richtungen: Ist Wohnraum in produktiven Gegenden knapp, werden manche ganz aus der Gegend verdrängt und können nicht in die Nähe besserer Arbeitsplätze ziehen.
Viele Menschen arbeiten also in weniger produktiven Jobs, als ihnen möglich wäre, fiele ein Umzug an produktivere Orte leichter. Ihre Löhne und ihre Produktivität sind niedriger, und besonders produktive Unternehmen können sie schwerer einstellen. Und auch wer an diesen besonders produktiven Orten leben darf, ist dadurch weniger produktiv, als er sein könnte, weil sich seine Fähigkeiten schlechter mit den ergänzenden Fähigkeiten der Verdrängten verbinden lassen.
Die Folge: Viele Unternehmen lassen hochqualifizierte Kräfte ohne Unterstützung. Diese verbringen ihre Zeit mit Arbeit, die andere erledigen könnten, und haben weniger Zeit für das, was sie am besten können. Dasselbe geschieht im Privatleben: Menschen reparieren oft stundenlang selbst ihre undichten Rohre, statt einen Klempner zu rufen, weil die Preise für Klempner vor Ort gestiegen sind, um deren eigene Wohnkosten zu decken.
Im Schnitt sind Arbeitskräfte in größeren Städten produktiver als Arbeitskräfte mit ähnlichen Fähigkeiten und ähnlicher Bildung in kleineren Städten. Die schiere Größe ist nicht alles, denn die Komplementarität zwischen den Arbeitskräften zählt noch mehr — eine versierte Softwareentwicklerin dürfte ihr Einkommen eher durch einen Umzug nach Berlin (Einwohnerzahl: 4,4 Millionen) steigern als nach Mexiko-Stadt (Einwohnerzahl: 21 Millionen). Doch es gibt starke empirische Belege dafür, dass bei sonst gleichen Bedingungen größer besser ist. Das hilft den Arbeitskräften unmittelbar: Menschen, die in einer Studie in Spanien von kleinen in große Städte zogen, erhielten dabei einen Lohnaufschlag und sammelten mit der Zeit bessere Erfahrung — und diese Erfahrung blieb selbst dann erhalten, wenn sie später wieder wegzogen, in Gestalt höherer Löhne.
In den Vereinigten Staaten steigt die Produktivität je Arbeitskraft mit jeder Verdopplung der Stadtgröße tendenziell um 2 Prozent oder mehr. Der Zusammenhang zwischen Größe und Produktivität zeigt sich nur dort, wo die Stadt qualifizierte, gebildete Arbeitskräfte hat, was nahelegt, dass der Effekt vor allem vom Wissenstransfer und der Arbeitsteilung unter Hochqualifizierten getragen wird. Ballungsräume, die überwiegend aus Geringqualifizierten bestehen, werden mit wachsender Größe nicht produktiver.
An historischen und globalen Maßstäben gemessen, sind die heute erfolgreichsten Städte Amerikas und anderer westlicher Länder erstaunlich dünn besiedelt und zersiedelt. Haussmanns Paris, Gaudís Barcelona und die georgianischen und viktorianischen Viertel Londons sind weit dichter besiedelt als nahezu jede Quadratmeile der Bay Area und sogar als der größte Teil des Großraums New York, Manhattan ausgenommen.
Hauptursache sind Vorschriften, die Bauweisen verbieten, die das Land besser nutzen würden. Die Ökonomen Gilles Duranton und Diego Puga urteilen: Ließe New York mehr von jenen Dichten zu, die historisch verbreiteter waren, fielen Mieten und Immobilienpreise in Richtung der Baukosten, und die Stadt verdoppelte ihre Bevölkerung mindestens, auf über 40 Millionen Menschen. Ähnliches geschähe mit der Bay Area, Boston, Los Angeles und anderen amerikanischen Superstar-Städten, erlaubte man höhere Dichten. Diese Orte sähen dann eher aus wie das Zentrum von Paris oder Barcelona, die beide unglaublich dicht sind (und nebenbei sehr angenehme Wohnorte).
Die Gesamtkosten dieser regulierungsbedingten Zersiedelung in den Vereinigten Staaten dürften enorm sein. Lockerten nur drei Städte — New York, San José und San Francisco — ihre Regeln gegen dichteres Bauen auf das landesweite Durchschnittsmaß, dann würden, einer Studie zufolge, Millionen in Jobs wechseln, die ihre Fähigkeiten am besten nutzen, und das gesamte US-BIP läge um 8,9 Prozent höher. Das entspräche einem durchschnittlichen amerikanischen Lohn, der um 8.775 Dollar pro Jahr höher wäre. Andere gehen noch weiter. Duranton und Puga schätzen, dass der durchschnittliche Einkommensgewinn aus einem Wohnungsregime, das leichtes Bauen erlaubte, bei etwa 25 Prozent liegen könnte, also rund 16.000 Dollar mehr pro Person und Jahr.
Zur Einordnung: Um etwa 9 Prozent schrumpfte die US-Wirtschaft im zweiten Quartal 2020, nachdem Covid und Lockdowns weite Teile der US-Wirtschaft zum Stillstand gebracht hatten. Sechzehntausend Dollar pro Kopf sind das gesamte Jahreseinkommen der Menschen in Griechenland oder Ungarn. Das ist viel Geld, das man auf der Straße liegen lässt.
Innovation
Fast alle Innovation geschieht, und geschah schon immer, in Städten. So wie Städte riesige Arbeitskräftepools haben, die es Beschäftigten erleichtern, zu ihren Fähigkeiten passende Jobs zu finden, erlauben sie Innovatoren auch, zusammenzuarbeiten und neue Wege zu finden. Mitunter erlebten Städte Schübe innovativer Leistung, die die Welt veränderten — Amsterdam im 17. Jahrhundert, Edinburgh und London vom späten 18. bis frühen 19. Jahrhundert, Cleveland im späten 19. Jahrhundert, Wien und Detroit im frühen 20. Jahrhundert und San Francisco heute.
Die Bay Area mit Silicon Valley und San Francisco (Einwohnerzahl: 7,5 Millionen) etwa hat mehr Tech-Start-ups beherbergt, die zu einer Bewertung von über einer Milliarde Dollar wuchsen, als ganz Europa (Einwohnerzahl: 750 Millionen) zusammen. Zehn US-Städte brachten 2007 70 Prozent aller Patente im Bereich Informatik und 79 Prozent aller Patente rund um Halbleiter hervor — mit weniger als 10 Prozent der amerikanischen Bevölkerung.
Ein Grund dafür ist, dass geografische Nähe für die Übertragung und Kombination von Ideen besonders wichtig ist. Und bei unkonventionellen Ideen sind die wertvollsten Kombinationen vorab oft nicht offensichtlich und können von zufälligen Begegnungen oder der Mischung einzelner Elemente abhängen.
Die Bell Labs, das legendäre Forschungslabor, das revolutionäre neue Technologien wie den Transistor und die Photovoltaikzelle erfand, waren eben deshalb so angelegt, dass jeder irgendwann jedem über den Weg lief. Ähnlich entwarf Steve Jobs die Pixar-Animationsstudios mit zentral gelegenen Gemeinschaftsbereichen, und viele Tech-Unternehmen folgen heute einem ähnlichen Modell. Die Londoner Börse wie auch Lloyd’s of London begannen im 17. Jahrhundert als Kaffeehäuser — als die Orte, an denen man sich gewohnheitsmäßig traf, gewollt wie zufällig.
US-Daten aus über 600.000 zwischen 2000 und 2010 angemeldeten Patenten legen nahe, dass Orte geringer Dichte spezialisierte Cluster tragen können, dass aber unkonventionelle Durchbrüche von dichten urbanen Umfeldern profitieren. Bei ideenintensiven Branchen wie Software verflüchtigen sich die Lokalisierungsvorteile innerhalb von 10 Meilen; bei extrem ideenintensiven Branchen wie Werbung innerhalb einer halben Meile. Erfinder, die von einem kleineren in ein größeres Cluster ziehen, sehen ihre Patentproduktivität meist stark steigen.
Indem wir also die Zahl der Menschen begrenzen, die an Orte wie die Bay Area ziehen können, indem wir dort die Zahl der Wohnungen begrenzen, schaden wir vielleicht nicht nur unmittelbar der Produktivität, weil wir einschränken, mit wem die Menschen arbeiten können. Womöglich entgehen uns auch die neuen Ideen, die die Gesellschaft voranbringen und zu drastischen Verbesserungen unseres Lebens führen können.
Ungleichheit
Angebotsbeschränkungen haben Wohnungen zu knappen Anlagegütern gemacht, eher Anleihen, Kunst oder Edelmetallen ähnlich als langlebigen Gütern wie Kühlschränken oder Autos. Normal erscheint das nur, weil wir es gewohnt sind; an Orten, wo Bauträger einer Gegend leicht weitere Wohnungen hinzufügen können, geschieht es nicht, etwa in Tokio, Seoul oder New York vor den 1920er-Jahren. An solchen Orten führt steigende Nachfrage zu mehr Angebot, nicht bloß zu höheren Preisen.
Ein festes Wohnungsangebot bedeutet, dass Steigerungen der Gesamteinkommen oft teils an die Grundeigentümer gehen, weil ein Teil des gestiegenen Einkommens die Wohnpreise in die Höhe treibt. Das ist eine der Grundlagen für den Vorschlag des Ökonomen Henry George, den Bodenwert zu besteuern. Der neue Park machte die Menschen bereit, mehr fürs Wohnen in der Nähe zu zahlen, was die Wohnpreise in der Gegend in die Höhe triebe, sodass die vorhandenen Grundeigentümer einen Großteil des Werts abschöpften, den der Park schuf.
Sichtbar werden diese Effekte in den Kämpfen um Gentrifizierung. Steigende Löhne erlauben Bankern und Tech-Beschäftigten, die Mieten in ärmeren, in Mode gekommenen Stadtteilen in die Höhe zu treiben. Viele einkommensschwache Gemeinschaften sind zerbrochen, weil steigende Mieten die Menschen zum Wegzug zwangen und weil Läden und andere Dienste sich auf die wohlhabenderen neuen Kunden umstellten. Wenige haben etwas dagegen, einen Ort angenehmer, grüner und sicherer zu machen: Die größte Sorge der jetzigen Bewohner gilt nicht der Verbesserung des Orts, sondern dem Risiko, aus ihren Wohnungen und Gemeinschaften verdrängt zu werden.
Es geht auch anders. Das Angebot an Wohn- und Gewerbeflächen zu erhöhen und zugleich sicherzustellen, dass es den jetzigen Bewohnern nützt, könnte aus dieser Nullsummen-Lage eine machen, in der es allen bessergeht. Möglich wäre das etwa, indem man sie über eine höhere Dichte abstimmen und unmittelbar davon profitieren lässt. Die neue Nachfrage ließe sich aufnehmen und die finanziellen Erträge der Bebauung mit den jetzigen Bewohnern teilen, ohne sie zu verdrängen.
Die gesamtwirtschaftliche, landesweite Folge des so knappen Wohnungsangebots war, dass das Wirtschaftswachstum in den meisten westlichen Ländern immer stärker den Grundeigentümern zufiel und immer weniger allen anderen. Der Ökonom Thomas Piketty hat bekanntlich gezeigt, dass der Anteil des Volkseinkommens, der an die Eigentümer von Kapital statt an die Arbeit fließt, gestiegen ist. Weniger breit anerkannt war jedoch, dass es zumindest in den USA in Wahrheit ein gestiegener Anteil war, der an die Grundeigentümer ging, getrieben von steigenden Wohnkosten, und dass dieser Effekt in jenen Bundesstaaten besonders stark war, die hochrestriktive Regeln gegen den Wohnungsbau haben.
Die von Piketty gezeigte wachsende Ungleichheit scheint großenteils davon getrieben, dass Wohnungsknappheit, in den Worten eines Ökonomen, „Häuser zu Gold” macht. Und das gilt überall im Westen: Nicht die Einkommensungleichheit, sondern die Wohnungsungleichheit bestimmt in den meisten westlichen Ländern in erster Linie, wie groß die Vermögensungleichheit ist.
Abgehängte Regionen und regionale Ungleichheit
Auch die regionale Ungleichheit hat die Wohnungsknappheit angetrieben. Weiter oben erzählten wir von Arbeitsstätten, denen geringer qualifiziertes Personal fehlt und die ihre Spitzenkräfte Arbeit erledigen lassen müssen, die jemand mit weniger teuren Fähigkeiten besser täte. Die Kehrseite davon ist, dass Menschen, die keine Spitzengehälter verdienen können, überhaupt nicht mehr in einkommensstarke Städte ziehen können.
Man nehme eine Reinigungskraft in Alabama. 1960 hätte sie nach New York ziehen können und 84 Prozent höhere Löhne verdient, und nach Abzug der Miete noch ein um 70 Prozent höheres Einkommen behalten. 2010 hätte sie nach New York ziehen, 28 Prozent produktiver werden und einen um 28 Prozent höheren Lohn verdienen können — und den Arbeitskräfteüberschuss daheim verringert, was den Verbliebenen höhere Löhne erlaubt hätte. Doch weil die Wohnkosten so viel höher sind, fielen Nettoverdienst und Lebensstandard einer solchen Person, zöge sie heute um; es lohnte sich nicht. Dasselbe gälte für Klempner, Empfangskräfte und andere Berufe, die es anderen erlauben, sich auf das zu spezialisieren, was sie am besten können, und die Zeit für Dinge wie Heimwerken und Telefondienst klein zu halten. Spitzenanwälte hingegen bekommen Lohnsprünge, die sowohl 1960 als auch 2010 hoch genug sind, einen Umzug zu rechtfertigen, selbst nach den höheren Mieten, die sie zahlen müssen.
Die Ökonomen Peter Ganong und Daniel Shoag schließen daraus, dass dieser Effekt in der Summe unmittelbar das Tempo verlangsamt hat, in dem ärmere US-Bundesstaaten zu den reicheren aufschließen. Zwischen 1880 und 1980 holten ärmere US-Staaten gegenüber den reichsten mit rund 2 Prozent pro Jahr auf; seither hat sich dieses Tempo der Annäherung halbiert, auf rund 1 Prozent pro Jahr. Wo früher Menschen aller Einkommens- und Qualifikationsstufen in wohlhabendere Orte zogen, tun das heute nur die gut bezahlten an der Spitze, und viele weniger Glückliche bleiben in Orten mit einem Arbeitskräfteüberschuss zurück.
Viele westliche Länder haben Regionen, aus denen die wirtschaftlich produktivsten Menschen auf diese Weise weggezogen sind und ihre geringer qualifizierten Mitbürger zurückgelassen haben, die nun um ein begrenztes Angebot an Niedriglohnjobs konkurrieren und die Löhne weiter drücken. Knapper und teurer Wohnraum in Superstar-Städten führt dazu, dass bei einem Abschwung nur die Qualifiziertesten gehen. Da von diesen Menschen positive Ausstrahlungseffekte ausgehen, dämpft das die Aktivität zusätzlich. Historisch waren es dagegen meist die schlechter Gestellten vor Ort, die eine Gegend verließen, wenn die Zeiten härter wurden.
Viel Aufmerksamkeit floss in Versuche, die Abwanderung dieser talentierten Menschen zu stoppen, um die Verluste der Zurückbleibenden klein zu halten. Wenige dieser Versuche hatten Erfolg. Die Lösung könnte stattdessen darin liegen, es Menschen aller Einkommens- und Qualifikationsstufen leichter zu machen, der Arbeit wegen umzuziehen, so, wie es historisch die Regel war. Ohne diese Mobilität haben viele Gemeinschaften vor allem Menschen, die um dieselben schlecht bezahlten Jobs konkurrieren, gänzlich ausgesperrt von den Orten, die ihnen ein besseres Leben bieten könnten.
Familien
Der Preis des Wohnens beeinflusst nicht nur die Orte, an denen die Menschen leben; er bestimmt auch, in welcher Art von Wohnung sie leben. Und das hat einen gewaltigen Einfluss auf das Familienleben — darauf, wann Menschen Kinder bekommen und wie viele.
Je teurer ein zusätzliches Schlafzimmer ist, desto teurer ist es, mehr (oder überhaupt) Kinder zu haben. Teurer Wohnraum kann Menschen zwingen, mit Kindern zu warten und, wenn sie welche bekommen, aus den Stadtkernen in billigere Vororte zu ziehen. Das heißt, viele Annehmlichkeiten und sozialen Vorzüge des Stadtlebens aufzugeben, einen langen Arbeitsweg in Kauf zu nehmen und wohl die Zahl der Jobmöglichkeiten zu verringern.
Überall in der entwickelten Welt liegt die Zahl der Kinder, die Frauen tatsächlich bekommen, deutlich unter der Zahl, die sie sich nach eigener Aussage wünschen. Einer neueren Studie zufolge ging, nach Berücksichtigung anderer Faktoren, ein Anstieg der Immobilienpreise um 10 Prozent mit einem Rückgang der Geburten insgesamt um 1,3 Prozent einher. Zusammengenommen mit den enormen Steigerungen der Wohnkosten der vergangenen vier Jahrzehnte folgt daraus ein massiver Geburtenrückgang im gesamten Westen. Ein Bericht schätzte, dass der Anstieg der britischen Wohnkosten zwischen 1996 und 2014 allein in diesem Zeitraum zu 157.000 weniger geborenen Kindern geführt haben könnte.
Verbindet man diese Effekte mit dem Umstand, dass höhere Einkommen den Menschen mehr Kinder erlauben, weil sie sich Dinge wie Kinderbetreuung leichter leisten können, dann sorgen die Wohnkosten womöglich dafür, dass drastisch weniger Kinder geboren werden, als die Menschen sich wünschen. Das hat natürlich auch fiskalische Kosten, doch im Kern sind es persönliche, menschliche: weniger Brüder und Schwestern, weniger gemeinsame Zeit mit den Großeltern und weniger von dem Sinn, den Kinder in das Leben ihrer Eltern bringen.
Fettleibigkeit
Niemand weiß sicher, warum Amerikas Fettleibigkeitsrate von nur 10 Prozent in den frühen 1960er-Jahren auf heute 35 Prozent gestiegen ist. Manche machen steigende Einkommen verantwortlich, doch im selben Zeitraum stieg das japanische Einkommen sogar schneller, und die Fettleibigkeitsraten rührten sich kaum: Sie bleiben unter 5 Prozent. Höhere Einkommen mögen Fettleibigkeit ermöglichen, sie garantieren sie aber nicht.
Zweifellos ist kein einzelner Faktor allein verantwortlich, weder für den Anstieg über die Zeit noch für den Unterschied zwischen Japan und Amerika. Technische Neuerungen, die stärker verarbeitete und schmackhaftere Lebensmittel erlauben, sind wohl eine Ursache. Vielleicht ist der steigende Verzehr eines Nährstoffs, etwa einer Fett- oder Zuckerart, eine weitere. In westlichen Ländern ist auch der Rückgang des Rauchens — das als Appetitzügler wirken kann — wohl für einen guten Teil des Anstiegs verantwortlich.
Die Japaner essen etwa halb so viel verarbeitete Lebensmittel wie die Amerikaner. Auch nehmen sie deutlich mehr Omega-3-Fettsäuren zu sich. Und das Zigarettenrauchen ist in Japan noch immer etwas höher als in den USA. Doch es gibt einen weiteren auffälligen, sichtbaren Unterschied zwischen dem japanischen und dem amerikanischen Leben: die Art, wie ihre Städte gebaut sind.
Japans Regulierung der Landnutzung ist zurückhaltend. Selbst am strengsten erlaubt sie dreigeschossige Gebäude, die ihr gesamtes Grundstück ausnutzen. Das führt dazu, dass Japans Superstar-Städte weit dichter wachsen als amerikanische und zugleich weit mehr von der Bevölkerung des Landes aufnehmen. Das urbane Umfeld, das so entsteht, ähnelt dem traditionellen Städtebau der Welt vor Fahrrad, Eisenbahn und Auto: mit engen Straßen, feinkörnig und gut zu Fuß zu erkunden. Natürlich sind moderne japanische Städte nicht ganz so dicht gewoben, und es gibt Platz für Autos, Fahrräder und Nahverkehr. Doch die Straßen sind extrem schmal, Parken ist teuer, große Straßen sind mautpflichtig, und Fußgänger haben meist Vorrang vor den übrigen Verkehrsteilnehmern.
Wegen dieses Städtebaus fahren Menschen in großen japanischen Städten weit weniger Auto als Menschen in Amerika. In Tokio und Osaka werden nur 12 bzw. 13 Prozent der Wege mit dem privaten Kraftfahrzeug zurückgelegt, gegenüber 85 Prozent in Los Angeles, 77 Prozent in Chicago, 91 Prozent in Houston und 87 Prozent in Phoenix. Die meisten amerikanischen Städte sind viel zu weitläufig, um sich zu Fuß, mit dem Rad oder auch nur mit dem öffentlichen Nahverkehr fortzubewegen, der dichte Bevölkerungsinseln braucht, um effizient zu sein.
Weit mehr Japaner als Amerikaner erleben diese Art von Stadtleben. Der größte Ballungsraum Nordamerikas, New York, hat 23,7 Millionen Einwohner, verteilt über 34.500 Quadratkilometer. Nur ein kleiner Teil davon ist dicht genug, um Gehen, Radfahren und Nahverkehr zu tragen. Der Großraum Tokio dagegen hat eine weit größere Bevölkerung von 38,1 Millionen Menschen, doch sie ist viermal dichter gepackt, auf nur 8.500 Quadratkilometern. Damit können praktisch alle die meiste Zeit ohne eigenes Auto leben. Japans zweite Stadt, Osaka, hat 19,3 Millionen Einwohner: Mehr als 45 Prozent der Landesbevölkerung leben allein in den beiden größten Städten. In den USA dagegen leben selbst bei weitester Definition nur rund 12 Prozent der Bevölkerung in den größten Städten.
Es liegt auf der Hand, wie sich das auf die Fettleibigkeit auswirkt. Der durchschnittliche Japaner geht jeden Tag tausende Schritte mehr als der durchschnittliche Amerikaner. Mehr noch: Fast alle Japaner gehen viel, während die Aktivität der Amerikaner in den meisten Städten weit ungleicher verteilt ist, gespalten zwischen begeisterten Sportlern und jenen, die überallhin fahren. Daten aus hunderttausenden Smartphone-Schrittzählern legen nahe, dass dieser Unterschied die Fettleibigkeit sowohl innerhalb von Ländern als auch zwischen ihnen antreibt. New York, Amerikas dichteste und fußgängerfreundlichste Stadt, hat die niedrigste Fettleibigkeitsrate des Landes — etwa die Hälfte des landesweiten Werts. In der jüngsten Untersuchung dazu lag Manhattan noch einmal halb so niedrig, bei einem Viertel des Landesdurchschnitts.
Es ist also möglich, dass die Bevorzugung der Zersiedelung gegenüber der Dichte, und die Wohnungsknappheit, die eine solche Politik schafft, Gesundheit, Gleichheit, durchschnittlichen Wohlstand und die Zahl unserer Kinder schädigt. Und doch werden die Gesundheitsfolgen von mehr und dichterem Wohnraum oft übersehen.
Klimawandel
Fußgängerfreundliche Städte sind nicht nur im Kampf gegen Fettleibigkeit wichtig. 2018 verursachte der Konsum eines durchschnittlichen Japaners 10,3 Tonnen CO2, der eines durchschnittlichen Amerikaners 17,6 Tonnen, also 74 Prozent mehr. Blickt man auf den Verkehr, zeigt sich, wie viel davon Japans dichtere, nahverkehrsreiche, fußgängerfreundlichere Städte erklären. 2016 entfielen in Japan 1,63 Tonnen auf den Verkehr, in den USA dagegen 5,22 Tonnen — mehr als dreimal so viel.
Karten Großbritanniens und der US-Ostküste zeigen klar, wie die dicht besiedelten Teile von Städten wie New York, Philadelphia und London weit weniger CO2 pro Kopf ausstoßen als die umgebende Zersiedelung. Das britische Centre for Cities schätzte, dass Menschen außerhalb der Städte für 50 Prozent mehr CO2-Emissionen verantwortlich waren als jene innerhalb.
2020 schrumpfte Kaliforniens Bevölkerung zum ersten Mal seit Beginn der Aufzeichnungen. Die Pandemie war nur der jüngste Faktor, der Menschen aus den teuren, gemäßigten kalifornischen Städten — manche, wie San Francisco, mit anständigem Nahverkehr und relativ dichtem Wohnraum — in bezahlbarere Städte des Sunbelt wie Atlanta, Phoenix und Dallas trieb, die auf Autos und stromhungrige Klimaanlagen angewiesen sind. In den letzten beiden Jahrzehnten ist Atlantas Bevölkerung um fast 50 Prozent gewachsen. Houston ist heute die dritt- oder viertgrößte Stadt Amerikas. Phoenix ist von Platz 99 der bevölkerungsreichsten Städte 1950 auf Platz 5 heute gestiegen. Diese Abhängigkeit von Autos und Klimaanlagen trägt zur Umweltkatastrophe bei.
Neue Wohnungen sind außerdem weit besser gedämmt als alte. Heiz- oder Kühlkosten in einem deutschen Passivhaus, das so gebaut ist, dass es ohne zusätzliche Energie die richtige Temperatur hält, können nur wenige Dollar im Monat betragen: ein Passivhaus in Oregon hielt während der jüngsten Hitzewelle ohne Klimaanlage eine um 30 Grad Fahrenheit niedrigere Temperatur als außen. Wohnblocks sind grüner als Einfamilienhäuser, weil jede Wohnung weniger Außenfläche hat, über die sie Wärme aufnimmt oder verliert. Und neue Wohnungen lassen sich mit netto null gebundenem Kohlenstoff bauen, mit Zahlungen für Aufforstung oder anderen Mitteln zur Verbesserung der Umwelt. Neue Wohnungen können der Umwelt enorm helfen.
Steigende Einkommen bedeuten: Menschen wollen größere Wohnungen. Wenige würden gern dazu zurückkehren, mit acht Familienmitgliedern zusammengepfercht in einer Zweizimmer-Mietwohnung zu leben wie 1900. Verbieten fußgängerfreundliche Städte den Neubau, ziehen ihre Bewohner in bezahlbarere Orte wie Atlanta, die größere, kohlenstoffhungrigere Häuser bauen, mehr fahren und weit mehr CO2 ausstoßen, als sie es täten, hätten sie die Freiheit, dort zu leben, wo viele von ihnen wirklich leben wollten.
Nur an der Oberfläche gekratzt
Hat man erst die Folgen erkannt, die Wohnungsknappheit auf so verschiedene Dinge wie Fettleibigkeit, Geburtenraten, Ungleichheit, Klimawandel und Lohnwachstum hat, sieht man sie überall. Scott Sumner und Kevin Erdmann haben etwa argumentiert, dass die Immobilien-„Blase” vor der Finanzkrise 2008 in Wahrheit gar keine Blase war. Tatsächlich, so legen sie nahe, stiegen die Immobilienpreise rational, weil zu wenige Häuser dort gebaut wurden, wohin die Menschen am liebsten ziehen wollten, und nicht wegen irrationaler Spekulation. Die folgende Krise entsprang einer Fehldiagnose dieses Problems, als die Fed in einem verfehlten Versuch, „die Blase zum Platzen zu bringen”, die Zinsen anhob. Für diese Sicht spricht, dass die Preise heute wieder über ihrem „Blasen”-Höchststand liegen, ohne dass ein baldiger Rückgang in Sicht wäre.
Auch Covid könnte die Wohnungsknappheit verschlimmert haben. Überbelegung begünstigt Krankheiten, auch Covid, weil Menschen, die sich in dieselben Wohnungen drängen, einander anstecken. Wider Erwarten kann mehr Dichte weniger Überbelegung bedeuten, weil es mehr Wohnungen für alle gibt. Es ist zu früh für ein sicheres Urteil, doch mit der Zeit zeigt sich vielleicht, dass das Wohnungsangebot in der Covid-Pandemie eine wichtige Rolle spielte und überbelegtere Städte schwerere Ausbrüche erlitten.
Möglich ist, dass selbst die politischen und kulturellen Grabenkämpfe in vielen westlichen Ländern ihre Wurzeln in der Wohnungsknappheit haben, wie ein jüngerer Bericht für den «Economist» argumentierte. Wahlen in der englischsprachigen Welt spalten sich zunehmend zwischen den relativ wohlhabenden und gut gebildeten Bürgern der Städte und ihrer Vororte auf der einen Seite und den Menschen im Rest des Landes — ländliche Gegenden und wirtschaftlich abgehängte Städte — auf der anderen, die es übelnehmen, dass das System zugunsten der ohnehin Begüterten manipuliert erscheint. Briten und Franzosen in Gegenden mit stagnierenden Immobilienpreisen stimmten eher für den Brexit beziehungsweise den Front National.
Viele junge Menschen mussten die Familiengründung aufschieben und nehmen oft schlecht bezahlte, unsichere Jobs an, die Miete und Lebenshaltung kaum decken — der Preis dafür, in kulturell attraktiven Städten zu leben. Sie sehen begrenzte Chancen und kaum spürbares Wachstum. Die älteren Generationen derweil sitzen auf Wohneigentum, das ein Vielfaches dessen wert ist, was sie einst zahlten. Gefangen in einem Nullsummen-Denken, stellen sie den Schutz der eigenen Nachbarschaft oft über die Notwendigkeit, mehr zu bauen. Kann man es jungen Menschen verdenken, dass sie den Älteren grollen, und dem Wirtschaftssystem des Westens selbst, wenn es ihnen dies bietet?
Wenn all das eine Lösung hat, dann, so meinen wir, lässt sie sich kaum durch ein politisches Nullsummen-„Tauziehen” gewinnen. Westliche Länder könnten um Billionen Dollar bessergestellt sein, gingen sie ihre Wohnungsknappheit an. Eine gut gestaltete Lösung kann diese Gewinne breit genug streuen, dass es allen bessergeht, auch jenen, die sich heute gegen bestehende Bemühungen um mehr Neubau stellen, weil dieser sie schlechterstellen würde.
An anderer Stelle haben wir eine Möglichkeit vorgeschlagen: eine radikal lokale Demokratie, die es einzelnen Straßen erlaubt, sich per Abstimmung für mehr Dichte zu entscheiden. Nirgends würde gebaut, wo nicht eine Mehrheit sich dafür entschiede, doch Straßen, die für mehr Dichte stimmten, würden überaus wertvoll, sodass für Wohneigentümer in nachgefragten Gegenden ein großer Anreiz bestünde, für mehr Dichte zu stimmen.
Doch ob dieser oder ein anderer Ansatz die beste Lösung ist, ist nicht die entscheidende Frage. Worauf es ankommt: Wohnungsknappheit ist vielleicht das größte Problem unserer Zeit, und sie zu lösen muss für alle zur höchsten Priorität werden. Und so wichtig sie ist, wir sollten uns hüten, sie politisch zum Lagerkampf werden zu lassen: Die katastrophale Politisierung der Covid-Impfstoffe in den Vereinigten Staaten führt die Gefahr vor Augen. Eine kreative, unterhalb des Radars liegende Lösung, die aus diesem Nullsummenspiel ein Positivsummenspiel macht, hat wohl die besseren Aussichten. Beim Tauziehen ist oft erstaunlich, wie weit man kommt, wenn man am Seil seitwärts zieht.
Haben wir damit recht, dann hieße das: Dieses eine Problem zu lösen könnte das Leben aller weit stärker verbessern, als die meisten ahnen — nicht nur, indem es Wohnungen billiger macht, sondern indem es den Menschen bessere Jobs gibt, eine höhere Lebensqualität, festere Gemeinschaften, größere Familien und gesündere Leben. Es könnte sogar neue Gründe geben, der Zukunft des Westens mit Optimismus zu begegnen.
Zu den Autoren
John Myers ist Mitgründer der britischen Kampagnen London YIMBY und YIMBY Alliance.
Sam Bowman ist Redakteur bei Works in Progress und Director of Competition Policy am International Center for Law and Economics.
Ben Southwood ist Redakteur bei Works in Progress und war zuletzt Head of Housing, Transport, and Urban Space bei Policy Exchange. Er hat bereits zwei Förderungen von Emergent Ventures erhalten.
Dieser Beitrag erschien 2021 auf Englisch bei Works in Progress. Die deutsche Fassung erscheint mit freundlicher Genehmigung.
